Il decreto legge 185/2008 consente alle imprese che redigono il bilancio 2008 in base al Codice Civile (non applicano gli IAS) e che sono soggetti IRES (quindi societa' di capitali ed enti commerciali) di operare la rivalutazione dei beni immobili posseduti in deroga a quanto disposto dal Codice Civile che sancisce il criterio del costo.
Tuttavia, il richiamo alla legge 342/2000 in pratica consente anche alle ditte individuali e alle societa' di persone di avvalersi della facolta' di operare la rivalutazione degli immobili iscritti in bilancio.
Non possono essere oggetto di rivalutazione le aree fabbricabili e i beni immobili alla cui produzione e/o cambio e' diretta l'attivita' d'impresa (rientrano in questa categoria i terreni e i fabbricati ch sono classificati in bilancio come rimanenze nell'attivo circolante).
Il limite alla rivalutazione e' posto dal valore di mercato, ossia il valore attribuito ai beni immobili, al netto degli ammortamenti, non puo' essere superiore al valore realizzabile sul mercato.
Le imprese possono scegliere se operare la rivalutazione solo in senso civilistico o dare ad essa anche valore fiscale; in pratica, le imprese possono operare la rivalutazione solo a fini civilistici (in tal caso i maggiori ammortamenti non saranno fiscalmente deducibili per cui andra' operata una variazione in aumento nel Modello Unico) o in alternativa dare rilevanza fiscale alla rivalutazione pagando un'imposta sostitutiva del 7% (per gli immobili ammortizzabili) o del 4% (per gli immobili non ammortizzabili). L'imposta si puo' pagare in un'unica soluzione entro il 16 giugno 2009 (termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi prodotti nel 2008) oppure in tre rate annuali con interessi calcolati al 3% all'anno.
Tuttavia, occorre far presente che a fronte di un'imposta sostitutiva assolta le imprese dovranno attendere il bilancio al 31.12.2013 prima di poter operare gli ammortamenti sui maggiori valori dei beni immobili e dovranno attendere il 01.01.2014 per poter beneficiare della rivalutazione in caso di vendita del bene rivalutato e, quindi, di determinazione della relativa plusvalenza. In pratica nei bilanci degli esercizi 2009-2012 si terra' conto dei maggiori ammortamenti ma la "quota" di ammortamenti calcolata sul maggior valore del bene immobile dovra' essere ripresa a tassazione nel Modello Unico mentre a partire dal 2013 e sino al completamento del processo di ammortamento l'impresa potra' recuperare gli ammortamenti a suo tempo non dedotti. Qualora l'impresa decidesse di vendere l'immobile rivalutato prima del 2013 la plusvalenza sara' determinata sul valore originario del bene (la rivalutazione non ha effetto e l'imposta pagata a suo tempo costituisce un credito d'imposta).
Pertanto, a fronte di un'imposta sostitutiva da pagare "oggi" i vantaggi fiscali si avranno a partire dal 2013 tal per cui l'operazione diventa poco appetibile se operata a fini fiscali ma interessante se operata solo a fini civilistici; infatti, l'impresa potra' far emergere il reale valore dei beni immobili iscritti in bilancio e patrimonializzare la societa' per effetto della riserva in sospensione d'imposta che dovra' essere iscritta per l'importo corrispondente alla rivalutazione operata. Il rafforzamento del patrimonio netto consente all'impresa di migliorare gli indici di bilancio, migliorare il rating creditizio ai fini della valutazione secondo i canoni di Basilea 2 e utilizzare la riserva in sospensione d'imposta per ridurre le perdite eventuali; in tal caso, pero', l'impresa non potra' distribuire utili ai soci prima di aver ricostituito la riserva stessa.